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房地产行业商业地产股投资正当时

发布时间:2021-10-21 02:58:31 阅读: 来源:玻璃粉厂家

房地产行业:商业地产股投资正当时

房地产行业:商业地产股投资正当时 更新时间:2011-3-1 8:38:05   我们将商业地产的定义为,与70年产权的住宅相对应的地产类型,例如写字楼、商铺、酒店以及40年产权的酒店式公寓等形式。从经营模式上看,分为出售型、持有型和租售结合型。我们认为,当前投资商业地产股正当时。短期来看:住宅调控政策,促使商业地产投资价值显现。当前的调控政策对住宅市场影响较大,但是对商业地产的影响有限2010年4月出台的“国版新十条”,标志着地产行业进入新的调控周期。2010年9月30日,国家有关部委分别出台措施遏制部分城市房价过快上涨的政策,标志着第二轮调控政策的开始。2011年1月26日,国务院出台“新国八条”进一步研究部署房地产调控工作,调控力度逐步升级。从政策细则来看,首付比例逐步提高至60%、房地产贷款条件逐步收紧、交易成本逐步提高、限购令全国扩散。房产税开始出台试点,保障房建设目标如火如荼。可以看出本轮地产调控政策:首先,严厉,调控决心史无前例。第二,针对住宅。我们认为,本轮政策将对住宅市场产生较大的影响,可以预见,如果这一系列政策被严格落实和实施,6-12个月内,政策的叠加效应将逐步传导至住宅市场,预计2011年住宅市场的成交量同比下降30%。但是调控政策不影响商业地产的成交:一是不存在差别化信贷,购买商业类地产的首付要求5成,基准贷款利率,低于二套住宅的贷款要求。而且银行放贷审批相对容易。二是不存在地区、户籍的限购。可以多套、或者跨地区的购买商业类地产。三是从税费上看,没有新的房产税政策。  货币超发、人民币升值,商业地产的投资属性凸显在宏观背景下,人民币对外缓慢升值,资产价格将受到重估。货币超发,人民币实质对内贬值,而国内投资渠道有限,房地产的投资属性依然存在。按照国外商住价格的规律,商业地产的价格高于住宅价格20-30%,但是当前国内商住价格倒挂,价值存在低估。从投资收益率来看,中投顾问最新发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》显示,目前商铺回报率大约在7%-8%之间,写字楼投资回报率约为5%-6%之间,住宅市场的租金回报率不足3%。商业地产的收益率高于住宅,也高于一年期存款利率。因此,当住宅价格上涨的空间被压制住,同时收益率又不及银行存款时,社会投资资金流入商业地产的可能性增大。  从实体层面来看,商业地产的销量回升从图表3中可以看出,2008年房地产救市政策的出台,使得住宅地产当月销售面积增速明显高于写字楼和商铺。但是从2010年住宅调控政策开始,商业地产当月销售面积的增速明显的高于住宅。表明,从实体层面上,投资资金将商业地产作为住宅投资的替代品,商业地产的成交量回升。

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